Exklusive Maisonette-Wohnung im begehrten 19. Bezirk in Salmannsdorf und Neustift am Walde!

 

 

Die Wohnung befindet sich im Hinterhaus eines 1977 erbauten Wohnkomplexes und wurde 2017 renoviert.

Durch die nach hinten versetzte Gebäudeposition und die gemeinschaftlich nutzbare Gartenanlage sind die Wohnräume vor Straßenlärm geschützt. Die Wohnung wurde durch das Zusammenlegen zweier Wohnungen geschaffen und überzeugt mit einer großzügigen Fläche von 109,04 m² auf zwei Ebenen. Sie umfasst im Erdgeschoss ein großzügig geschnittenes Wohnzimmer mit direktem Zugang zu Küche und Terrasse sowie ein Gäste-WC. Im Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer, zwei Badezimmer und ein Abstellraum. Die kaum einsehbare Terrasse (23,70 m²) punktet mit einem Ausblick auf den Gemeinschaftsgarten.

Besonders hervorzuheben sind die hochwertigen Tischlerarbeiten in den Wohnräumen. Die Treppe aus Vollholz Eiche weiß geölt mit weiß-matten Seitenwangen, die Landhausdielen aus Eiche, weiß geölt, und die Einbauschränken bzw. Einbauregale zeigen: Hier wurde nicht nur auf Gehrung gearbeitet. Sämtliche Materialien wurden mit Bedacht und Fingerspitzengefühl und Sinn für Qualität ausgewählt. Zusätzlichen Wohnkomfort bringt das ausgefeiltes Lichtkonzept. Dieses umfasst u. A. (Wand-)Einbauspots im Wohn- und Treppenbereich, sowie in den Bädern, zusätzlich zu den dort ebenfalls verwendeten Spiegelleuchten. Spot-Lichtleisten, Smarthome gesteuert, finden sich in der Ankleide und wiederum im Wohnbereich. Auch an die Beleuchtung verschiedener Bilder im Wohnzimmer wurde gedacht. 

Im hellen Kellerraum mit Tageslicht bieten ein Schwimmbad, eine Sauna und ein Tischtennisraum die Möglichkeit für täglichen Sport oder Wellness. Zur Wohnung gehört ein Stellplatz in der Tiefgarage mit optionaler E-Lade Station.

 

Räume im Detail

Erdgeschoss

Im Eingangsbereich erwartet Sie eine vom Schreiner Tischler perfekt integrierte Garderobe. Verstaut unter der Treppe ein Einbauschrank aus Eiche, kombiniert mit vielen Regalfächern und zusätzlichem Stauraum für z. B. ein Weinlager.

Das Wohnzimmer (29,94 m²) ist großzügig geschnitten und durch den Lichteinfall von zwei Seiten sehr hell. Hier findet sich hochwertiges Mobiliar (Couch Ocean 7, Stühle Ohlinda von Bretz,  ein Esstisch und außergewöhnliche Bilder, s.u.), das auf Wunsch abgelöst werden kann. Eine großzügige Glastürfront bietet unmittelbaren Zugang zur Terrasse. 

Die Küche (6,18 m²), ebenfalls vom Wohnzimmer aus begehbar, ist mit einer modernen Einbauküche ausgestattet, die viel Stauraum bietet. Hierzu gehören auch ein Induktionsherd, Backofen, Dunstabzug, Kühlschrank und Glasregale mit Beleuchtung. Die Rückwand ist mit Steinzeug verfließt.

Im Erdgeschoss befindet sich ein Gäste-WC, das mit einem Hänge-Wandklosett und einem Handwaschbecken ausgestattet ist. 

Obergeschoss

Die obere Wohnebene kann auch mit dem 2. Wohnungseingang betreten werden. Die Treppe in der Wohnung wurde vom Tischler bündig angefertigt. . Eine Blickfang sind die Regale im Treppenbereich, eine Kombination aus Eichenrahmen, weiß geölt, und Fächern,  weiß matt.

Zentrum des Obergeschosses ist das Master-Bedroom mit 17 m², ausgestattet mit hochwertiger Ausstattung (Bett  Bretz Feya, Seidenvorhänge, beides auf Wunsch ablösbar). Thermoplissees an den zwei Fenstern sorgen für Sichtschutz und  Hitzeschutz.  

Vom Master-Bedroom haben Sie direkten Zugang zu einem geräumigen und hochwertig ausgestatteten Badezimmer: Die Einbauwaschtische von Alape wurden vom Tischler bündig sngepasst. Neben einem Hänge-Wandklosett und einer Badewanne (Ideal Standard Connect Air Duo 170x75cm) gibt es eine Panoramadusche (Duravit Stonetto 120x100cm) mit Regendusche. Armaturen von Herzbach komplettieren die Badezimmereinrichtung stilsicher und technisch hochwertig.

Zwei weitere Zimmer (12 m², 19 m²) - beide mit herrlichem Blick ins Grüne -  bieten sich als Schlafzimmer, aber auch als Kinderzimmer, Arbeits- oder Umkleidezimmer an. 

Das zweite Badezimmer ist vom Flur aus zugänglich. Es verfügt über einen Waschtisch , einer Badewanne (170x75cm),  Hänge-Wandklosett und Waschmaschinenanschluss.  

Ein Personenaufzug sorgt dafür, dass Sie bequem in Ihre Wohnung gelangen. Im Kellergeschoß, nur wenige Schritte von der Wohnung entfernt, bieten ein Swimmingpool, eine Sauna, ein Tischtennis- und Fitnessraum diverse Möglichkeiten, auch inhouse aktiv zu sein. Zur Wohnung gehört ein Stellplatz, optional mit E-Lade Station. 

 

Es werden monatlich 244,33€ Heizkostenpauschale. verrechnet.

 

Terrasse

Eine bezaubernde Korkenzieherweide, Efeu und Heckenpflanzen (Kirschlorbeer, Glanzmispel) sorgen für Privatssphäre und natürliche Beschattung. Zusätzlich steht eine elektronisch steuerbare Sichtschutz-/Beschattungs-Jalousie zu Verfügung. Alternativ kann der Sonnenschirm genutzt werden, für den auf der Terasse eine Verankerung installiert wurde. Wer eine Leidenschaft für Gartenarbeit hat, kann ein zur Wohnung gehörendes kleines Beet mit Rosen und Kräutern pflegen.  

Weitere Ausstattungselemente

• Wasser-, Heizung- und Stromversorgung und Isolierglasfenstern mit Elektrorolläden im Zuge der Renovierung 2017 generalsaniert.
• Kunststofffenster 3-fach Verglasung, innen weiß, außen braun an Bestand angepasst
• Beheizung mittels Ölzentralheizung mit Warmwasser. Gesamte Heizungsinstallation, inklusive Radiatoren, erneuert.
• Gegensprechanlage bei beiden Eingängen
• Beleuchtung 
  • Smarthome Hue Light (Philipps) gesteuert
  • Esstischlampe Hue gesteuert, Spots Hue gesteuert
  • Gemälde mit indirekter Beleuchtung
  • Indirekte Außenbeleuchtung auf der Terrasse
• Bäder/WC
  • Lüftung mit Abluftgebläse 
  • Waschtisch: Tischlermöbel mit Einbauwaschtisch Alape, Einhebelmischer Herzbach Design iX, Design-Eckventile, Design-Siphon, Ablaufventil Clicker.
  • Badewanne: Ideal Standard Connect Air Duo 170x75cm, Ein- Ab- und Überlaufgarnitur, Unterputzbrausebatterie Herzbach Design New
  • Dusche: Duravit Stonetto 120x100cm, Unterputzbrausebatterie Herzbach Design New, Regenbrause Herzbach Design New Slim.
  • Klosett: Hänge-Wandklosett Tiefspüler Laufen PRO Compact mit Soft Closing Sitz, Unterputzspülkasten, Betätigungsplatte TECE square II Metall
• Terrasse 
  • Bodenbelag Lärche Select geölt
  • Sichtschutz mit Steinverkleidung
  • Beet mit Bewässerungsschlauch
  • 4 große Tröge mit Sichtschutzpflanzen

 

 

Lage

Die Wohnung zeichnet sich durch eine erstklassige Infrastruktur in unmittelbarer Nähe aus und befindet sich zugleich am Eingang zum Wienerwald. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend. Die nächstgelegene Haltestelle Celtesgasse (180 m entfernt, Buslinien 35A, 43B, N35) ist in 3 Gehminuten erreichbar. Die Buslinie 35A verkehrt im 15-Minuten-Takt in Richtung Innenstadt und bietet außerdem Anschluss an die S-Bahn-Linie S45. ​

Ebenfalls bequem fußläufig oder mit dem Bus erreichbar sind der nächste Supermarkt (Billa Rathstraße) (900 m), die Post (Rathstraße 824 m) und das  Gesundheitszentrum Neustift, das diverse Arztpraxen und Therapeuten, sowie eine Apotheke (820 m) beherbergt. Auch die seit Jahren als eine der besten Adressen in der Wiener Spitals­landschaft etablierte Privatklinik Döbling ist mit Auto (10Minuten) oder Bus (30 Minuten) erreichbar. 

In der Umgebung stehen diverse Kindergärten und Schulen zur Verfügung, die eine optimale Betreuung und Bildung für Kinder gewährleisten. So ist die Volksschule Celtesgasse (100 m) ebenso wie die The American International School (700 m) fußläufig oder mit Bus bequem erreichbar, gleiches gilt für den Kinderspielplatz Ottingerwiese (800 m). Für sportliche Aktivitäten bietet die nahe gelegene Sportanlage Marswiese vielfältige Möglichkeiten. Zahlreiche Wander- und Spazierwege (Stadtwanderweg 2, Weinreben Spaziergänge) laden zudem zu erholsamen Ausflügen in die Natur ein.​

Weitere Daten zur Infrastruktur 

Buslinien:

• 35A: Verkehrt zwischen Nußdorfer Straße U-Bahn-Station und Salmannsdorf, mit Haltestellen in der Nähe der Hameaustraße. Verkehrt während der Nachtstunden als N35. 
• 43B: Bedient die Strecke zwischen Neustift am Walde und Hütteldorf Bhf.

Schulen /Kindergarten

• Öffentlich Volksschule Celtesgasse (100 m): Die kleinste Schule Wiens, fußläufig in nur 2 Minuten erreichbar, wurde kürzlich restauriert und verfügt über moderne, sehr gut ausgestattete Werkräume, Sportanlagen und einen Schulgarten mit Obstbäumen.
• The American International School (700 m): Eine private internationale Schule, fußläufig in nur 13 Minuten erreichbar. Sie bietet eine englischsprachige Ausbildung von der Vorschule bis zur 12. Klasse und folgt dem American Curriculum sowie dem International Baccalaureate (IB) Diploma Programme.
• KIWI-Kindergarten (700 m), in der Rathstraße 35, von einem der größten privaten Kindergarten- und Hortträgervereine in Wien. Konzeptschwerpunkte sind alterserweiterte Gruppen von einem bis sechs Jahren, offenes Arbeiten, Schwerpunkträume, bilinguale Betreuer*innen u. v. m.
• Privat Kindergarten Schmetterling Neustift (Rathstraße 6) frisch gekochte BIO Gerichte in der Haus eigenen Küche, Ausflüge, großer Kindergarten Garten. Vollzeitbetreuung in deutscher und englischer Sprache. MaxiClub vorbereitung auf die Volksschule. Selbstständigkeitserziehung,moderne Einrichtung, wenige Schließtage, Sicherheit. 
• Neulandschule, Alfred-Wegener-Gasse 10-12, Grinzing (4 km). Katholische Privatschulen mit Öffentlichkeitsrecht, mit Kindergarten, Volksschule, Mittelschule, Aufbaumittelschule, Gymnasium & Realgymnasium sowie Hort.
• Berufsbildende Schulen: Im Bezirk Döbling gibt es mehrere berufsbildende mittlere und höhere Schulen (BHS), die verschiedene Fachrichtungen abdecken.

 

Naherholungsgebiete

• Weinreben Spaziergang, der von Salmannsdorf über Sievering nach Grinzing führt.
• Wiener Stadtwanderweg 2 (Hermannskogel) und 3 (Hameau)
• Biosphärenpark Wienerwald: Er erstreckt sich in den 19. Bezirk und bietet zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Wanderungen und Radtouren. ​​​​​​
• ​Cobenzl: Dieser Aussichtspunkt an der Wiener Höhenstraße bietet einen spektakulären Blick über die Stadt Wien und die umliegenden Weinberge, Wiesen und Wälder. Mit Auto und Bus gut zu erreichen ist, bietet sich der Cobenzl als Ausflugsziel oder als Station auf einer der vielen umliegenden Wanderwege an. Gerastet und gegessen werden kann im Cafe-Restaurant Rondell am Cobenzl.
• Pötzleinsdorfer Schlosspark
• Hugo-Wolf-Park 
• Hackenberg

Sehenswürdigkeiten

• Wasserbehälter (Wasserschloss) Hackenberg, erbaut 1910, Bestandteil der II. Wiener Hochquellenwasserleitung
• Kahlenberg, Aussichtspunkt, der einen phänomenalen Blick über Wien bietet und Station auf zahlreichen Wanderwege ist
• Beethoven Museum
• Mozarthaus
• Lebensbaumkreis am Himmel, 2013 geschaffenes nachhaltiges Naturdenkmal
• Setagayapark, japanischer Garten
• Sisi-Kapelle am Pfaffenberg, errichtet 1854 anlässlich der Vermählung des Kaiserpaares Elisabeth und Franz Joseph

Restaurants

• Friseurmüller (47 m)
• Dorfschenke Neustift (328 m)
• Eischer’s Kronenstüberl (403 m)
• Fuhrgassl-Huber (480 m)
• Schreiberhaus (542 m)
• Buschenschank/Weingut Wolff (573 m)
• Zeiler am Hauerweg (741 m)
• s’Pfiff (900 m)

 

Fazit

Verpassen Sie nicht die Chance, diese Traumwohnung zu Ihrem neuen Zuhause zu machen! Kontaktieren Sie uns noch heute für einen Besichtigungstermin und lassen Sie sich von der Magie dieser Immobilie verzaubern.

Ein weiterer Vorteil: Die Wohnung selbst befindet sich in einem exzellenten, hochwertig renovierten Zustand. Der günstige Kaufpreis erklärt sich ausschließlich dadurch, dass die Wohnhausanlage als Ganzes mittelfristig Modernisierungsbedarf erkennen lässt. Für Käufer:innen bedeutet dies die Möglichkeit, eine außergewöhnlich attraktive Wohnung in Top-Lage zu erwerben – zu Konditionen, die deutlich unter dem üblichen Marktwert vergleichbarer Objekte liegen. Sollte es in Zukunft zu umfassenden Sanierungsmaßnahmen der Anlage kommen, ist erfahrungsgemäß von einer deutlichen Aufwertung der gesamten Liegenschaft auszugehen. Damit eröffnet sich nicht nur ein stilvolles Wohnen im Hier und Jetzt, sondern auch ein klares Potenzial für eine nachhaltige Wertsteigerung.

 

 

 

 

Exclusive Maisonette Apartment in the Sought-After 19th District – Salmannsdorf & Neustift am Walde

This exceptional maisonette apartment is located in the rear building of a residential complex built in 1977 and was fully renovated in 2017.

Thanks to its set-back position and access to the beautifully maintained communal garden, the living areas are well protected from street noise. The apartment was created by merging two units and now offers an impressive 109.04 m² of living space across two levels. On the ground floor, you will find a spacious living room with direct access to the kitchen and terrace, as well as a guest WC. The upper floor comprises three bedrooms, two bathrooms, and a storage room. The private, barely overlooked terrace (23.70 m²) offers charming views of the garden.

The apartment stands out through its custom-made carpentry work. The solid oak staircase (white-oiled, with matte white side panels), the wide-plank oak flooring, and the bespoke wardrobes and shelving demonstrate the utmost precision and craftsmanship. Every material was chosen with care and attention to detail. The sophisticated lighting concept adds additional comfort, including recessed wall and ceiling spots in the living and stair areas as well as in the bathrooms, mirror lighting, smart-controlled spot rails, and even dedicated picture lighting in the living room.

In the bright basement area, residents enjoy daily access to an indoor swimming pool, sauna, and table tennis facilities. A parking space in the underground garage is included, with an optional electric charging station.

Layout in Detail

Ground Floor

The entrance area features a perfectly integrated custom-made wardrobe. Beneath the staircase, a bespoke oak cabinet with shelving provides generous storage space, also suitable as a wine cabinet.

The spacious living room (29.94 m²) is bright and airy thanks to natural light from two sides. High-quality designer furniture (Ocean 7 sofa, Ohlinda chairs by Bretz, dining table, and exceptional artwork – available upon request) can be taken over. A large glass front opens directly onto the terrace.

The kitchen (6.18 m²) is accessed from the living room and features a modern built-in design with ample storage, induction hob, oven, extractor fan, fridge, and illuminated glass shelving. The backsplash is tiled with stoneware.

A guest WC with wall-mounted toilet and washbasin completes the ground floor.

Upper Floor

The upper level can also be accessed via a second apartment entrance. The oak staircase, crafted to measure, is highlighted by elegant shelving combining white-oiled oak frames and matte white compartments.

The centerpiece of the upper floor is the master bedroom (17 m²), furnished with high-quality pieces (Bretz Feya bed, silk curtains – optional). Thermo-blinds provide both privacy and heat protection.

From the master bedroom, there is direct access to the luxurious en-suite bathroom, featuring bespoke built-in washstands by Alape, a wall-mounted toilet, a bathtub (Ideal Standard Connect Air Duo 170x75cm), and a large walk-in shower (Duravit Stonetto 120x100cm with rain shower). High-quality Herzbach fittings complete the elegant design.

Two additional rooms (12 m² and 19 m²) with beautiful green views can serve as children’s rooms, guest rooms, home office, or dressing rooms.

A second bathroom, accessible from the hallway, includes a washstand, bathtub (170x75cm), wall-mounted toilet, and washing machine connection.

A passenger elevator provides convenient access to the apartment. The basement level – just steps from the apartment – offers an indoor swimming pool, sauna, fitness and table tennis rooms for residents. An underground parking space, with optional electric charging station, is included.

Terrace

The private terrace (23.70 m²) is enhanced by a corkscrew willow tree, ivy, and hedges (laurel, photinia) for privacy and natural shade. An electronically controlled privacy/blind system is installed, complemented by a fixed anchoring point for a sun umbrella. A small private garden bed with roses and herbs is also available for gardening enthusiasts.

Additional Features

• Renovated in 2017: complete overhaul of water, heating, and electricity supply

• Triple-glazed PVC windows, interior white, exterior brown (adapted to original façade)

• Electrically operated shutters

• Heating via central oil system (installation and radiators fully renewed)

• Intercom at both entrances

• Comprehensive smart lighting system (Philips Hue controlled)

• Indirect picture and terrace lighting

• Designer bathroom fittings: Alape washbasins, Herzbach fittings, Duravit shower, Ideal Standard bathtub, Laufen PRO toilet with soft-closing seat

• Terrace flooring: oiled larch wood

• Planters with irrigation system

Location

This apartment combines a prime location with immediate access to the Vienna Woods. Public transport is excellent: the Celtesgasse bus stop (lines 35A, 43B, N35) is just a 3-minute walk (180 m) away. Line 35A runs every 15 minutes to the city center and connects to the S-Bahn S45.

Daily amenities are close by: Billa supermarket (900 m), post office (824 m), and Neustift Medical Center with pharmacy and doctors (820 m). The renowned Döbling Private Hospital is a 10-minute drive or 30 minutes by bus.

Families benefit from outstanding educational facilities: the Celtesgasse Primary School (100 m) – the smallest school in Vienna – is only 2 minutes’ walk away. The American International School (700 m) is also within walking distance. Several kindergartens, playgrounds, and private schools are located nearby.

For leisure, the Marswiese sports complex, hiking trails (City Hiking Trails 2 & 3), and Vienna’s vineyards provide countless recreational opportunities. Popular excursion spots such as Cobenzl, Kahlenberg, and Pötzleinsdorfer Schlosspark are easily reached.

Nearby restaurants and wine taverns include: Friseurmüller (47 m), Dorfschenke Neustift (328 m), Fuhrgassl-Huber (480 m), Schreiberhaus (542 m), Weingut Wolff (573 m), and many more.

Final Remark

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Another advantage: the apartment itself is in excellent condition, having been renovated to the highest standards. The particularly attractive purchase price is solely due to the fact that the residential complex as a whole shows a medium-term need for modernization. For buyers, this presents the unique opportunity to acquire an exceptionally appealing apartment in a prime location – at conditions well below the usual market value of comparable properties. Should comprehensive refurbishment measures of the complex take place in the future, experience shows that a significant increase in the overall value of the property can be expected. This means not only stylish living in the here and now, but also a clear potential for sustainable value appreciation.