Geräumige Neubauwohnung mit zwei Balkonen in ruhiger Grünlage

**English version below**

Highlights

• Attraktive Lage im 19. Bezirk – zwischen Oberdöbling und Grinzing

• 2 Balkone mit ca. 12,7 m²

• Ideal geschnittener Grundriss – perfekt für Familien

• Zwei Bäder (eins en suite), zwei separate WCs

• Optionaler Tiefgaragenstellplatz verfügbar

Objektbeschreibung

Zur Vermietung gelangt eine helle und großzügig geschnittene 4-Zimmer-Neubauwohnung mit ca. 99 m² Wohnfläche sowie zwei Balkonen, gelegen im 1. Obergeschoß eines modernen und gepflegten Wohnhauses in Döbling.

Die Wohnung überzeugt durch einen durchdachten Grundriss mit separat begehbaren Räumen, zwei Balkonen (einer davon südseitig), zwei Bädern und hochwertiger Ausstattung. Ideal geeignet für Familien oder Paare mit Platzbedarf, die das ruhige, urbane Leben im 19. Bezirk genießen möchten.

Die Einheit ist ab sofort verfügbar und wird befristet auf 5 Jahre vermietet.

Raumaufteilung

• Vorraum mit Platz für Garderobe

• Wohn-/Essbereich mit Zugang zum südseitigen Balkon

• Separate, voll ausgestattete Küche mit Miele-Geräten mit Fenster

• Schlafzimmer mit eigenem Balkon

• Zwei weitere Schlafzimmer

• Badezimmer 1: mit Badewanne, Doppelwaschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss

• Badezimmer 2 (en suite): mit Dusche und Fenster

• Separates Gäste-WC mit Handwaschbecken

• Praktischer Abstellraum

• Kellerabteil

Ausstattung

• Echtholz-Parkettboden in den Wohnräumen

• Hochwertige Fliesen in den Nassräumen

• Moderne Einbauküche mit allen Geräten (Herd, Backrohr, Geschirrspüler, Kühlschrank)

• Badezimmer mit Badewanne und Doppelwaschbecken

• Fenster mit Innen- oder Außenjalousien

• Zentralheizung (Fernwärme)

• Personenlift

• Barrierefreier Zugang

• Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum

• Tiefgarage im Haus (optional)

Kosten

• Gesamtmiete inkl. Betriebskosten und USt: € 2.355,–

• Kaution: € 7.065,– (3 Bruttomonatsmieten)

• Optionaler Tiefgaragenplatz: € 110,–/Monat (inkl. BK & USt)

• Mietdauer: 5 Jahre (Verlängerung möglich)

Hinweis: Heiz-, Warmwasser- und Stromkosten werden nach Verbrauch separat abgerechnet.

Weitere verfügbare Wohnungen im Haus

• Top 5: 4-Zimmer-Wohnung, ca. 99 m² Wohnfläche, 2 Balkone, 2. Obergeschoß, Klimaanlage, Gesamtmiete € 2.700,–

• Top 8: 4-Zimmer-Wohnung, ca. 125 m² Wohnfläche, 2 Balkone, 3. Obergeschoß, Klimaanlage, Gesamtmiete € 3.320,–

Lage & Infrastruktur

Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitengasse in Oberdöbling, nahe der Grinzinger Allee – einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.

In fußläufiger Entfernung befinden sich:

• Geschäfte des täglichen Bedarfs (Billa, Spar, Hofer)

• Zahlreiche Restaurants und Cafés, darunter die beliebte Pizzeria „L’autentico“

• Schulen, Kindergärten und Gymnasien

• Grün- und Erholungsflächen in der Umgebung (z. B. Kaasgraben, Kahlenberg)

Öffentliche Verkehrsanbindung:

• Straßenbahnlinie 38 (Richtung Schottentor) – wenige Gehminuten entfernt

• S-Bahnstation Oberdöbling – schnell erreichbar

Durch die Kombination aus hervorragender Infrastruktur und Naherholungsgebieten bietet die Lage urbanen Komfort auf höchstem Niveau.

Elegant Living in Oberdöbling: 4-Room Apartment with Private Outdoor Spaces

Highlights

• Attractive location in the 19th district – between Oberdöbling and Grinzing

• 2 balconies totaling approx. 12.7 m²

• Well-designed floor plan – perfect for families

• Two bathrooms (one en suite), two separate WCs

• Optional underground parking space available

Property Description

This bright and spacious 4-room apartment with approx. 99 m² of living space and two balconies is available for rent. It is located on the first floor of a modern and well-maintained residential building in Döbling.

The apartment impresses with its thoughtful layout featuring separately accessible rooms, two balconies (one facing south), two bathrooms, and high-quality finishes. It is ideally suited for families or couples who appreciate a quiet yet urban lifestyle in the 19th district.

The apartment is available immediately and will be rented for a limited period of 5 years.

Layout

• Entrance hall with space for a wardrobe

• Bright living/dining area with access to the south-facing balcony

• Separate fully equipped kitchen with Miele appliances and a window

• Bedroom with private balcony

• Two additional bedrooms

• Bathroom 1: with bathtub, double washbasin, WC, and washing machine connection

• Bathroom 2 (en suite): with shower and window

• Separate guest WC with hand basin

• Practical storage room

• Private basement storage unit

Features

• Real wood parquet flooring in the living areas

• High-quality tiles in the bathrooms

• Modern built-in kitchen with appliances (stove, oven, dishwasher, refrigerator)

• Bathrooms with bathtub and double washbasin

• Windows with interior or exterior blinds

• Central heating (district heating)

• Passenger lift

• Barrier-free access

• Bicycle and stroller storage room

• Underground parking available (optional)

Costs

• Total rent incl. operating costs and VAT: € 2,355

• Security deposit: € 7,065 (equivalent to 3 gross monthly rents)

• Optional underground parking space: € 110/month (incl. operating costs and VAT)

• Rental term: 5 years (extension possible)

Note: Heating, hot water, and electricity costs are billed separately according to consumption.

Location & Infrastructure

The apartment is situated in a quiet side street in Oberdöbling, near Grinzinger Allee – one of Vienna’s most sought-after residential areas.

Within walking distance you will find:

• Shops for daily needs (Billa, Spar, Hofer)

• Numerous restaurants and cafés, including the popular pizzeria "L’autentico"

• Schools, kindergartens, and high schools

• Parks and recreational areas (e.g., Kaasgraben, Kahlenberg)

Public transport connections:

• Tram line 38 (direction Schottentor) – just a few minutes’ walk away

• S-Bahn station Oberdöbling – easily accessible

Thanks to its excellent infrastructure combined with nearby green spaces, the location offers urban comfort at the highest level.

Der Immobilienmakler erklärt, dass er – entgegen dem in der Immobilienwirtschaft üblichen Geschäftsgebrauch des Doppelmaklers – einseitig nur für den Vermieter tätig ist.

Lagebeschreibung

Kaasgrabengasse, Döbling, Unterdöbling, Grinzinger Allee