CAMPO-HAUS: VILLA für Wohnen, Arbeiten und Freizeit vor den Toren Wiens

Attraktive Kombination - in dieser Form äusserst selten am Markt! 

Die Villa befindet sich auf einem Pachtgrund des Stiftes Klosterneuburg. Für die darauf errichtete Villa (Superädifikat) wurde ein Pachtvertrag über 99 Jahre bis 2072 abgeschlossen. Die monatliche Pacht für neue Eigentümer:innen wird voraussichtlich nur rund € 740 per Monat betragen (€ 8.890 p.a.). Die monatlichen Gesamtkosten (Basis der dat. Verbrauchs im Jahresschnitt) für diese großzügige Villa belaufen sich gesamt auf € 1.750 - inkl. Pacht, Betriebskosten u. Versicherung (Strom, Gas f. Heizung, Haushaltsversicherung, ORF-Gebühr, Rauchfangkehrer, Gemeindeabgaben, Telefon u. I-Net).

Besonders bemerkenswert ist das Preis-Leistungs-Verhältnis der erwerbbaren Liegenschaft. Eine vergleichbare Villa mit einer derartigen Raumvielfalt, Gartenqualität und Lage wäre auf Eigengrund mit einem erheblich höheren Kapitaleinsatz verbunden und in dieser Kombination zudem nur sehr schwer zu finden. Selbst unter Berücksichtigung des Pachtverhältnisses ist es äußerst selten, eine derart großzügige und vielseitig nutzbare Villa in dieser besonderen Lage und Qualität zu einem vergleichbaren Preis angeboten zu bekommen. 

DIE LIEGENSCHAFT

befindet sich in einer sehr ruhigen Wohnstrasse mit ganz viel Grün und gepflegten Wohnhäusern in angenehmer Nachbarschaft. Das in Massivbau errichtete Haus besticht mit einer sehr gut durchdachten und großzügigen Raumaufteilung (Details weiter unten), mit gepflegten Holz-Mahagoni-Fenstern, einem offenen Kamin, einem gesetzten Kachelofen mit 2 direkten Zugängen in den einladenden Garten, 2 kreisförmig angelegten Holztreppen in die oberen Geschosse und einem vielfältigen Raumangebot für jegliche denkbare Nutzung.

Hier wohnt man großzügig auf mehreren Ebenen mit 1 abgrenzbarer Wohneinheit im Dachgeschoss, separierbaren Arbeitsräumlichkeiten, einem gemütlichen und gleichzeitig repräsentativen Wohnbereich -Salon und einem geräumigen Herrenzimmer für den Empfang von Gästen und/oder Geschäftspartner:innen im EG, Wellnessbereich im Keller, Garage, einem außergewöhnlichen Garten mit Schwimmbiotop in einer ruhigen exklusiven Wohnlage mit hervorragender Freizeitqualität. 

ERDGESCHOSS (EG)

Man betritt das EG strassenseitig über den überdachten Haupteingang. Der helle Vorraum mit Garderobe gibt zentralen Zugang zur gut durchdachten Küche mit kleinem Essplatz und kleiner Speis sowie direkten Zugang zum großen repräsentativen Wohn-Salon und von hier direkt in den Garten, weiters in das großzügige Herrenzimmer mit 2. Holztreppe in das OG und mit direktem Zugang auf die Terrasse und in den Garten. Auch das separierte Gäste-WC sowie der 1. Zugang über eine Holztreppe in das OG erreicht man im Vorraum. 

OBERGESCHOSS (OG)

Das OG bietet einen großzügigen privaten und zugleich funktionalen Bereich:

• Arbeitszimmer mit Dusche und WC
• drei weitere Zimmer
• Bad mit Eckbadewanne und WC 
• Balkon

Damit stehen auf dieser Ebene sowohl großzügige Schlaf- und Rückzugsräume als auch ein eigener Arbeitsbereich zur Verfügung.

DACHGESCHOSS (DG)

Das ausgebaute DG erweitert das Raumangebot nochmals wesentlich und verfügt über:

• offenes Wohnzimmer
• zwei weitere Zimmer
• Bad mit WC
• Balkon

KELLER (KG) - Wellness und Garage

Der Keller ist trocken, funktionell und teilweise naturbelassen und bietet neben Stauraum auch attraktive zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten. Die im ursprünglichen Plan vorgesehene Schwimmbadanlage wurde als Dichtbeton-Konstruktion unterhalb des Fußbodens vorbereitet, jedoch nicht realisiert. 

Vom Keller aus ist die Garage direkt begehbar. 

Ein besonderer Bereich ist der private Wellnessbereich mit

• Sauna und Dusche
• Ruheraum
• direktem Ausgang in den Garten

GARTEN 

Der liebevoll und mit viel Geschmack angelegte Garten bildet ebenfalls ein besonderes Highlight dieser Liegenschaft.

Das integrierte Schwimmbiotop ermöglicht chemiefreies Baden durch biologische Selbstreinigung und eine bepflanzte Regenerationszone. Die natürliche Gestaltung fügt sich harmonisch in die Gartenanlage ein.

Eine eigenes Badehäuschen, lauschige Sitzplätze und liebevoll angelegte Staudengehölze schaffen eine uneinnehmbare private Oase, die gleichermaßen zum Schwimmen, Entspannen und Verweilen einlädt.

Der Garten bietet eine außergewöhnliche Erweiterung des Wohnraums und macht die Liegenschaft zu einem privaten Refugium.

ZUSTAND der Liegenschaft

Die Villa befindet sich in einem gepflegten und funktionell guten Gesamtzustand und verfügt über eine qualitativ hochwertige, dem Charakter des Hauses entsprechende Ausstattung. Zu den wesentlichen Ausstattungsmerkmalen zählen:

• thermische Sanierung mit vollwärmeschutzfassade
• Gaszentralheizung mit Gaskombitherme und Gazheiztherme (etwa 20 Jahre alt und intakt)
• Kachelofen
• Vollholztüren
• Teppichböden
• Holz-Panoramafenster im EG
• Sauna mit Dusche und Ruheraum
• Garage für 1 Auto

Das Gebäude weist dem Alter entsprechend naturgemäße Gebrauchsspuren auf. Eine behutsame Renovierung bzw. zeitgemäße Modernisierung bietet die Möglichkeit die Villa weiter zu entwickeln und ihren besonderen Charakter mit modernen Wohn- u. Arbeitsraum-Ansprüchen zu verbinden. Die Villa ist jedoch aktuell in einem gut gepflegten und bewohnbaren nutzbaren Zustand, sodass eventuelle Sanierungsmaßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt oder nach und nach vorgenommen werden können.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

WOHNEN - ARBEITEN - FREIZEIT GENIESSEN in bester Lage in LANGENZERSDORF Die Villa befindet sich in Langenzersdorf - einer der attraktivsten Wohnlagen unmittelbar vor den Toren Wiens. Die besondere Lage verbindet die Ruhe und Lebensqualität einer gewachsenen Gemeinde mit der hervorragenden Erreichbarkeit der Bundeshauptstadt: Wien Mitte ist mit der S-Bahn in rund 25 Minuten direkt erreichbar, mit dem Auto bei guter Verkehrslage in etwa 20 Minuten. Langenzersdorf verbindet auch hervorragende Infrastruktur mit außergewöhnlicher Lebens- und Freizeitqualität. Mehrere Kindergärten, Volksschule, Mittelschule und Musikschule bieten ein gutes Bildungsangebot direkt im Ort; weiterführende Schulen und zahlreiche zusätzliche Bildungseinrichtungen sind in Wien, Korneuburg und Klosterneuburg rasch erreichbar. Auch für den täglichen Bedarf ist bestens gesorgt: Nahversorger, Supermärkte, Apotheken, Geschäfte und Dienstleistungen befinden sich direkt in Langenzersdorf, während zahlreiche größere Einkaufszentren in der näheren Umgebung schnell erreichbar sind. Besonders attraktiv ist das vielfältige Freizeitangebot rund um die Villa. Die Nähe zur Donau und zum Bisamberg eröffnet zahlreiche Möglichkeiten für Schwimmen, Radfahren, Laufen, Spaziergänge und ausgedehnte Wanderungen. Die zahlreichen Badeseen und Schwimmteiche der Umgebung bieten an warmen Tagen zusätzliche Möglichkeiten zur Erholung und zum Baden. Der Bisamberg und seine Weinriede laden nicht nur zu sportlichen Aktivitäten und Spaziergängen ein, sondern auch zum Genießen der regionalen Weinkultur mit traditionellen Heurigen und gemütlichen Gastgärten. Damit vereint die Lage der Liegenschaft auf besondere Weise eine seltene Kombination aus familienfreundlicher Infrastruktur und privaten Rückzug, professionelles Arbeiten und urbane Nähe – ein idealer Ort für Menschen, die Wohnen und Arbeiten ebenso selbstverständlich verbinden möchten wie Natur und Stadt.